EN BLANCO
¿Cuál es el potencial de mi propiedad?
Para calcular el potencial de una propiedad se debe buscar cual es el mayor y mejor uso, integrando varias variables. El máximo potencial será alcanzado cuando éstas estén alineadas, creando un «win – win» y beneficiando a todos los stakeholders: los propietarios, los usuarios y la comunidad, los desarrolladores y el sector público, tanto alcaldes, gobernadores, etc. Finalmente la ciudad gana en todos sus ámbitos.
Sin embargo, muchas veces la posición de los distintos ámbitos es diversa, ya sea por que la normativa no cuadra con el producto comercial, las superficies, los estacionamientos exigidos, hay poca demanda, entre otros. Como una guía se debe evaluar los siguientes ítems:
1. Normativa: Cuales son las normas de edificación exigidas según la ubicación determinada por el Plan Regulador Comunal, tanto en antejardín, distanciamientos, alturas, constructibilidad, densidades, etc. Estas posteriormente serán aplicadas al volumen máximo edificable.
2. Condicionantes del inmueble: Las condiciones morfológicas y topográficas del terrenos son fundamentales para lograr un buen potencial. Mientras mas regular sea el terreno, con menor pendiente, más frente y mejor proporcionalidad entre el frente y el fondo, mejor se podrá adecuar un proyecto. Esto es variable dependiente del lugar y objetivos, por ejemplo, un proyecto comercial buscará más frente y menos fondo, un proyecto de segunda vivienda mejorará con una pendiente que permita mayores vistas y mejor asoleamiento, etc.
3. Volumen edificado: A partir de la integración normativa y las condicionantes del terreno podemos levantar el volumen máximo edificable, el que podrá ser en altura o en extensión. En estos casos es clave pensar en que estructura y materialidad mejor se adecua para logar los objetivos del desarrollo.
4. Demanda comercial: Por último y más importante, el estudio del contexto urbano, considerando las variables demográficas, económicas, sociales, comerciales, etc. será clave para ver la viabilidad del proyecto que se este desarrollando, por ende, el proyecto se debe adecuar a la demanda y necesidades que nos indique el entorno, ya sea un equipamiento como un colegio, consultorio o un local comercial, un centro de logística en zonas bien conectadas y con buena accesibilidad, un proyecto habitacional en zonas de alta demanda o también «dark kitchen» y «storage» en barrios residenciales que vean una demanda en estos activos.
Finalmente, el potencial (y por ende un mayor valor comercial de transacción) podrán tener los inmuebles cuando estas variables alcanzan su máximo.
Normativas aplicadas a los inmuebles
1. Fundamentos legales según orden de aplicabilidad: Existe una jerarquía respecto de la aplicación de normas, siendo las mas relevantes a) la constitución chilena art. 19 de propiedad privada, b) la política nacional de desarrollo urbano elaborada por un consejo especializado (PNUD – CNUD) c) La Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), d) La Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), e) Los planes reguladores metropolitanos o intercomunales (PRM o PRI) f) Los planes reguladores comunales (PRC), y por último sus planes seccionales.
2. Respecto de las normativas de edificación, las mas relevantes a considerar son a) Coeficiente de constructibilidad, b) Coeficiente de ocupación de suelo c) Coeficiente de ocupación de pisos superiores, e) Densidad, que puede ser bruta o neta y medida en hab/há o en viv/há, con una relación 4 hab = 1 viv, f) Superficie predial mínima, g) Agrupamiento de edificaciones, ya sea aislada, pareada o continua, h) Altura máxima de edificación, i) Adosamientos, j) Rasantes k) Antejardín, l) Distanciamientos m) Estacionamientos.
3. Por último, también se hace necesario revisar la aplicabilidad de normas especificas según destinos, tales como a) Ley 19.538 de copropiedad inmobiliaria, b) Ley 20.958 de aportes al espacio público, c) Ley 21.078 de regulación del mercado de suelo, d) DL 3516 de construcciones en predios rústicos, e) DFL 2 de viviendas económicas, f) DS 594 de condiciones de lugares de trabajo, g) DS10/2010 del MINSAL sobre condiciones sanitarias en locales de uso público, h) DFL 1/2003 de instalaciones sanitarias en oficinas, i) DGAC sobre inmuebles ubicados en áreas de influencia de aeropuertos, entre otros.
¿Qué tanto puede afectar el plan regulador a el valor de mi propiedad?
La respuesta simple es: MUCHO. La normativa de edificación, definida por los instrumentos de planificación territorial (Planes reguladores comunales, metropolitanos, la OGUC, LGUC, etc.) son fundamentales en el valor de los activos ya que regulan por un lado los usos de suelo, es decir que se puede hacer, y por otro el tipo de edificaciones, donde tanto altura como densidad (cantidad de viviendas) podrán hacer presión en el suelo por la oferta y demanda.
En el último tiempo las normas han tendido a ser en su mayoría restrictivas con usos de suelo y densidades, lo que se traduce en menos producción de viviendas en zonas de alta demanda y con déficit habitacional y disminución de alturas. De esta manera, se ha hecho que comunas como San Joaquín, Providencia, Macul y Ñuñoa, al estar bien conectadas y con gran cantidad de equipamientos y servicios, sean territorios con alta demanda de viviendas, pero muy restringidas, lo que finalmente hace que los valores de las viviendas suban.
Si bien por el lado de la especulación y plusvalía es positivo, lo que incentiva las inversiones «hormigas», por el lado de la ciudad es malo, considerando que este aumento afecta en su mayor parte a la población más vulnerable, y va a generar que el anhelado sueño de la «vivienda propia» se haga cada vez más difícil de alcanzar y probablemente traspasará la tenencia de viviendas desde una mayoría propietaria a una mayoría arrendataria en el futuro.
Ley de aportes al espacio público Nº 20.958
En Noviembre de 2016 se aprobó esta ley que tiene como objetivo «equiparar la cancha» en como afectan los proyectos inmobiliarios a los territorios donde se instalan. De esta manera se busca utilizar un método aplicable a todos los proyectos nuevos, donde estos realicen aportes al espacio público de manera proporcional a su impacto, a diferencia de lo que ocurre hoy en que los proyectos buscan llegar al máximo permitido sin caer en la realización de estudios de impacto vial o EISTU, que solo realiza el 5% de los proyectos desarrollados.
Se cuenta con 3 principios fundamentales de la aplicación de la ley: a) Universalidad: Todos lo proyectos deben realizarlo. b) Proporcionalidad: el aporte depende de la envergadura e impacto. y c) Predictibilidad: calculo de aportes según impacto. Asimismo, la implementación se realiza de forma gradual.
La forma en que se realiza este aporte es a través de «Mitigaciones directas» y de «Aportes al espacio público».
Aportes al espacio público: Actualmente en vigencia, corresponden a aportes ya sea en dinero o en cesiones de terreno al espacio público. Esto se determina mediante un calculo dependiendo de la densidad de ocupación, calculada con la carga de ocupación de la edificación proyectada que determina un porcentaje de aporte respecto del avalúo fiscal del inmueble. En los casos de terrenos afectos a áreas de utilidad pública y de loteos con cesiones de terreno por Art. 70 de la LGUC, esto puede ser descontado de las cesiones en tales casos.
Mitigaciones directas: Aplicables desde el 17 de Noviembre de 2021, son las obras que debe ejecutar un proyecto que genere impactos a su entorno y se medirá en base a la elaboración de un informe de mitigación vial (IMIV) donde se segmentará en «Básico», «Intermedio» y «Mayor» dependiendo de la envergadura y el impacto a la movilidad local, la seguridad de peatones, medios de transporte y condiciones de accesibilidad.
Ley de transparencia del mercado del suelo Nº 21.078
A raíz del caso «CAVAL» donde se utilizo influencias para incrementar el valor del suelo bajo especulación, se creo esta ley que entro en vigencia en 2018. El objetivo primordial es regular el mercado de suelo respecto de la aplicación de la normativa de los planes reguladores, las transacciones en aquellos inmuebles que adoptan el incremento del valor del suelo en los casos donde se benefician por modificaciones normativas y los procesos de participación ciudadana en la creación de los IPT: Instrumentos de planificación territorial.
Uno de los puntos más relevantes a destacar es la regulación de normas de edificación supletorias en áreas urbanas en los casos que no se cuenta con planes reguladores comunales y por ende, deben aplicar normas genéricas a nivel metropolitano como fue el caso de los edificios de sobre 35 pisos y altísimas densidades principalmente en la comuna de Estación Central. Lo anterior incidió en que se regulara en base a lo mejor para el contexto urbano y no se utilizaran los vacíos legales y normativos para generar desarrollos inmobiliarios al filo de la ley y con dudosos beneficios y calidad tanto constructiva como espacial.
Si bien el espíritu de la ley busca un noble fin, no ha estado exenta de complicaciones en su aplicación a casos concretos y ha sido dicha y desdicha por las circulares de la DDU Nº 405 y Nº 411, mientras que activos defensores de la aplicación de normas urbanísticas, la fundación «Defendamos la Ciudad» (que a juicio de ENTORNO busca defender mas intereses propios – NIMBY – que ser un aporte a la discusión y no darse cuenta que esto solo genera incrementos del valor del suelo, afectando a los más vulnerables) han salido a rechazar públicamente toda la interpretación de ésta por los Directores de Desarrollo Urbano, independiente del color político.
