La compra de una propiedad es una de las decisiones más importantes de personas y empresas debido a el alto nivel de inversión que significa. Por esto es muy importante tener claridad de su estado, y que por lo tanto se debe revisar de manera muy cuidadosa. Cuando se vean enfrentados a esto recomendamos hacer una revisión con un check list que ayude a comprender el estado completo.

1. Antecedentes: la revisión parte por el ámbito legal con un estudio de títulos, el que verificará si la propiedad tiene los títulos saneados, si cuenta con hipotecas y gravámenes, litigios o prohibiciones de enajenar y así validar que no tenga resquicios legales. En términos normativos se recomienda verificar los permisos de edificación y recepciones finales que tenga y si el estado actual tiene modificaciones respecto de éstos. También se recomienda solicitar un certificado de informaciones previas en la municipalidad para ver cual es la norma actual de la propiedad. Por otro lado se cuenta el ámbito de impuestos territoriales, el avalúo fiscal de la propiedad, si tiene exenciones, el pago de contribuciones y si esta gravada a otros impuestos o exenciones. En el caso de propiedades en condominios y copropiedades inmobiliarias se recomienda revisar los gastos comunes y la administración.

2. Revisión de edificación: Para iniciar la revisión se recomienda contar con un plano de situación actual y su validación respecto de diferencias con los permisos y recepciones municipales. Una vez se realizó esto, se prosigue con la revisión de elementos estructurales como muros, pilares, vigas, entre otros, y revestimientos de pisos, cielos, exteriores, puertas, ventanas, etc.

3: Instalaciones: Parte fundamental consiste en revisar las instalaciones con especialistas en cada área, las que variarán dependiendo del destino del edificio y siendo las mas comunes el sistema eléctrico de alumbrado, enchufes, interruptores, corrientes débiles con internet, telefonía, seguridad, CCTV, equipos de climatización, sistemas de detección y extinción de incendios, sistema sanitario de agua potable y alcantarillado. En el caso de espacios como oficinas o que tengan atención a publico, estos además deberán cumplir con normas técnicas especificas.

4: Habitabilidad: Para tener un completo entendimiento de la propiedad también se hace recomendable ver la habitabilidad, referida a la percepción interior espacial y que tiene componentes adaptables y otros rígidos y siendo los más relevantes la luminosidad, orientación y asoleamiento, ventilación, temperatura, amplitud y distribución espacial.

¿Qué significa que una propiedad esta acogida a DLF2? El decreto con fuerza de ley Nº 2 fue creado en 1959 con el objetivo de incentivar la compra de viviendas económicas, bajo 140 m2, con beneficios tributarios. Con el tiempo se genero gran cantidad de privados que compraron varias viviendas para captar estos beneficios, por lo que actualmente esta regulado en una cantidad máxima de 2 unidades por cada propietario para tener los beneficios, así como las herencias. Cabe destacar que esto esta siendo revisado actualmente como método de generar mayor recaudación fiscal y por ende puede verse modificado a mediano plazo. Como parte de los beneficios, destacan la rebaja del arancel en 50% del CBR en la compra de viviendas nuevas, la exención del impuesto a la herencia y donaciones en los casos de ser primera sucesión, rebaja del 50% del impuesto de timbres y estampillas fijado en la ley Nº 825 en los casos de compras con créditos hipotecarios. Destaca también una franquicia en el pago de contribuciones por un plazo fijo dependiendo de la superficie útil interior computable según se defina en el permiso y recepción, siendo estos de 10 años en el caso de viviendas hasta 70 m2, de 15 años en viviendas de 71 a 100 m2 y de 10 años en viviendas de 100 a 140 m2. Asimismo, en el caso de viviendas en arriendo, se descontará el impuesto a la renta de los ingresos obtenidos con estas, como parte de lo regulado por la ley de impuesto a la renta. Por último, en el articulo 6.1. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones se define las características técnicas de estas viviendas.

La copropiedad inmobiliaria es el método bajo el cual se desarrollan los principales proyectos inmobiliarios en altura o extensión. Esta definida en la Ley Nº 19.537, y cuenta con varias aclaraciones de como considerar su norma en las circulares de la dirección de desarrollo urbano (DDU) Nº 32, 95, 130, 192, 199, etc. En esta se definen 2 regímenes de copropiedades: Condominios tipo «A» y tipo «B», y se definen las responsabilidades de copropietarios, bienes de dominio común, redacción de reglamentos de copropiedad, etc.

Condominios tipo «A»: Son aquellos que cuentan con construcciones divididas en unidades enajenables independientes, pero ubicadas en un terreno de dominio común.

Condominios tipo «B»: Se refiere a condominios que cuentan simultáneamente edificaciones independientes enajenables en terrenos de dominio exclusivo de cada propietario y terrenos de dominio común.

Asimismo, se cuenta con varias normas de edificación y beneficios a los cuales se pueden acoger estos proyectos, según lo definido el la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.

Muchas veces nos enfrentamos a la pregunta ¿Vale la pena regularizar mi propiedad? ¿Cuál es el objetivo y en que consiste? En síntesis, la regularización consiste en contar con el certificado de recepción final de una obra, emitido por la dirección de obras municipales. Todas las construcciones, salvo casos puntuales (Art. 5.1.2. de la OGUC), deben por ley contar con un permiso de edificación (PE) y su recepción final de obras (RF), por lo que, primero, esto es una exigencia que debiese ser cumplida por todas las obras, ya sean nuevas, ampliaciones, remodelaciones, etc. En la práctica todos sabemos que eso no se cumple y no existe capacidad de fiscalización. En ENTORNO siempre recomendamos contar con los PE y RF al día, ya que nos permitirá tener el control sobre nuestras propiedades y optimizar su administración. Sumado a lo anterior, el regularizar la vivienda, nos permitirá optar por mejores tasas de créditos hipotecarios, ya que los bancos pueden tener garantías de mayor valor y por ende prestarnos mas dinero. No solo eso, si no que además, cualquier individuo puede hacer una denuncia en la municipalidad y además de ganarse una multa, habría que realizar todas las modificaciones y sacar igualmente el PE y su RF, incluso pudiendo llegar hasta los juzgados de policía local si no se resuelve de manera adecuada. Importante tener en cuenta que para tener la RF, la edificación debe cumplir con toda la normativa de edificación vigente, y si por ejemplo se modifica la norma y la edificación no se encuentra regularizada, deberá a acogerse a la nueva norma, que en general se pone cada vez más restrictiva. También se debe contra con los certificados de instalaciones (eléctrica TE1, gas TC6, sanitario, etc.) para verificar que todo se ejecuto de la manera adecuada.

En general cuando se esta ad portas de hacer la compraventa de un inmueble se recomienda realizar un estudio de títulos. Este tiene como objetivo hacer un levantamiento del esta legal de la propiedad mediante las escrituras de compraventa que estén debidamente inscritas en el conservador de bienes raíces (CBR) y verificar que no tenga resquicios legales como hipotecas, gravámenes, litigios, prendas ni prohibiciones de enajenar a favor de terceros. La mayor parte de las veces se solicitan varios documentos para revisión, entre ellos el dominio vigente, certificado de hipotecas y gravámenes, certificado de deuda de pagos de contribuciones, certificado de informes previos y certificado de no expropiación. El valor de dicho estudio dependerá en la mayor de las veces del valor del inmueble y la profundidad del estudio, con un rango de entre 5 a 30 UF, a lo que hay que agregar el valor de todos los documentos emitidos.