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EN BLANCO
¿Qué es la plusvalía?

Según la RAE plusvalía es “Incremento del valor de un bien por causas extrínsecas a él.” En las propiedades, se determina principalmente por la UBICACIÓN, la que integra distintas variables que inciden en el valor: En el ámbito inmobiliario esta determinado principalmente por la UBICACIÓN y sus atributos urbanos: Accesibilidad y conectividad urbana – Metro, cercanía a equipamientos y servicios (comercio, educación, etc.), normativa urbana y regulación, demografía poblaciónal y grupos socioeconómicos, deficit habitacional y disponibilidad de suelo y el riesgo político y las proyecciones económicas. Al invertir en propiedades es clave identificar los atributos internos y externos, ya que estas variables finalmente determinaran que tanto valor adquirirá un inmueble con el tiempo y por ende tendrá mayor o menor plusvalía.

Parcelas de agrado

Las famosas parcelas de agrado, aquellas de 5.000 m2 en los lagos o ríos del sur, en el campo de la zona central y los bordes costeros, sufren actualmente un batalla de legalidad debido a proyectos en el sur en Panguipulli y Valdivia que han generado demandas legales incluso amparadas por el consejo de defensa del estado, que ha generado un ambiente desfavorable para el desarrollo de dichos proyectos. Para entender un poco, en 1980 se desarrollo un decreto legal (DL 3516) que establecía que en zonas rurales se podrían generar subdivisiones de 0,5 há, con el objetivo de desarrollar dichas parcleas con un fin agricola. Evidentemente esto dio pie para la parcelación con fines habitacionales de segunda vivienda, sin embargo durante los últimos años se ha clarificado que dichos proyectos no se amparan al espiritu de la ley y lo dispuesto en el Art 55 LGUC, donde claramente se señana que deben tener finer agricolas. De esta manera, actualmente estas parcelaciones tienen poco sustento legal, e incluso para aquellos que piensan hacer estos desarrollos les aconsejamos aclarar la situación, considerando que ademas hay un proyecto de ley que modificaría este decreto. Idependiente de lo anterior, creemos que esto se debe regular de la manera adecuada, para que considere en desarrollo de proyectos inmobiliarios de este tipo en vez de «hacerse el loco», pero probablemente tendra que cumplir con varias normativas e incluso potenciales aportes para ser viable.

¿Cuál es la mejor localización de un proyecto?

Una de las máximas de cualquier proyecto inmobiliario suelen ser las tres características principales: «Ubicación, Ubicación y Ubicación». Así de importante es la localización de un proyecto, por lo que es fundamental entender bien los objetivos de desarrollo, su destino y uso, así como los usuarios, lo que no siempre será lo mismo. Para lograr los objetivos, es clave entender quien es mi usuario, cómo llegará a mi proyecto, si tiene buenos accesos y salidas, si esta conectado con la ciudad y cómo, si tiene un contexto, ya sea urbano o rural, que tenga servicios y equipamientos, entre otros. Para esto se plantean ciertas preguntas para tener claras: 
· Locales comerciales: ¿Qué productos voy a vender? ¿Qué rangos de valores tienen? ¿Quién es mi público objetivo, cómo es su perfil?
· Proyectos inmobiliarios: ¿Qué tipo de departamentos u oficinas voy a desarrollar? ¿Quién es mi público objetivo? ¿Cómo afecta la normativa al inmueble?
· Industrias: ¿Qué tipo de uso tendrá la edificación? ¿Producción, logística, almacenamiento, oficinas? ¿Qué tan relevante es la logística requerida? ¿Qué tipo de camiones van a circular en el recinto? ¿Qué tan relevante es la buena accesibilidad y conectividad a autopistas urbanas?
A partir de esto uno puede utilizar los datos que pueden ser la demografía, segmentos socioeconómicos, ingresos promedios, tamaño familiar, conectividad con centros urbanos, accesibilidad a autopistas, entre otros y con herramientas de georeferenciación y análisis poder lograr los resultados esperados.

Nuevas líneas metro de Santiago

La red de Metro del Área Metropolitana de Santiago (AMS) se compone de 4 líneas existentes (L1, L2, L3, L4, L4A, L5, L6) que permiten la conectividad transversal de la ciudad. Asimismo, hay 4 líneas nuevas proyectadas (L7, L8, L9 y L10) y extensión de 2 líneas existentes (L2 y L3) en distintas etapas de estudio o desarrollo y , que beneficiará a sobre 500.000 habitantes e integrara nuevas comunas a la red. Estas nuevas lineas son principalmente L8, que pasará por Av Macul hacia el sur, L9, por Av. Santa Rosa, L10 por Departamental y L7 por Av. Mapocho

Cerros en Santiago

Aproximadamente el 80% de los cerros de Santiago están en manos de privados. Esto no es algo nuevo, pero evidentemente en un mundo donde se ha puesto sobre la mesa la importancia del desarrollo social y el rol de los privados, esto genera gran duda, dado que en gran parte estos terrenos pertenecen a empresas inmobiliarias, destacando Vitacura y Lo Barnechea con Inmobiliaria Manquehue, Tánica, EBCO y PyG Larrain, entre otros. Ante la inminente entrada en vigencia de nuevos desarrollos en mediano a largo plazo, como «Conjunto Armónico Santa Teresa, de PyG», es necesario hacer ver a las comunidades como se estan planificando estos proyectos y generar mesas de trabajo con mayor transparencia, integrando a los vecinos y comunicando de manera efectiva, ademas de contar con proyectos que busquen equilibrar la demanda con una mirada sustentable de desarrollo en el tiempo. Aprendizaje de sobra nos dejan algunos proyectos, como «Roof La Dehesa» de la importancia de tomar esto a tiempo.

Av. Santa Rosa

Santa Rosa es una de las avenidas más relevantes de la ciudad de Santiago, pasa por 7 comunas que en conjunto concentran un 24,75% de la población total de la ciudad y tiene un área de influencia directa a 440.000 habitantes y 150.000 hogares (Censo 2017).
Sin embargo, no es mucho el interés que ha generado en desarrollo urbano, social e inmobiliario, a diferencia de vías similares como Gran Avenida, solo algunos valientes se han querido posicionar en este espacio público que tiene mucho que ofrecer, y se ve opacado por el estigma social de las comunas periféricas que han arrastrado problemas. El más reciente, el escandaloso alcalde elegido de San Ramón vinculado al narco trafico, o bien barrios vulnerables como El Castillo en La Pintana y Bajos de Mena en Puente Alto.
Santa Rosa esta esperando su momento, que vendrá potenciado con la anhelada llegada de la línea 9 de metro y ojalá ojos visionarios del futuro gobernador, los alcaldes y así dar mayor equidad territorial a todos aquellos vecinos que lo necesitan.

 

San Joaquín

San Joaquín es una de las comunas de mayor interés urbano en Santiago, gracias a su cercanía con el centro, buena conectividad urbana, (línea de metro 5 en su límite Oriente y la futura línea 9 al Poniente), buenos equipamientos y proyectos de vivienda, (destacando La Fabrica Outlet de Grupo Patio) y cuyo perfil principal son departamentos de 2 a 3 dormitorios, en valores de 62 UF/m2 y tickets de venta entre UF2.500 a UF4.000. No obstante, el 80% de la superficie comunal es destinada a viviendas de 2 pisos, para una población de 94.492 habitantes, y generando una pérdida de oportunidad de potenciarla como la extensión natural de Ñuñoa y Macul, la cual podría atraer mas y mejores inversiones. Su PRC de 2019 ha restringido la normativa, generando así una presión a el valor del suelo y dificultando aún mas el poder de compra de la clase media. ¿Cómo creamos ciudad que integre no solo la variable local, si no que haga cuenta de dar respuesta al déficit habitacional, que permita mejorar el espacio público y generar nuevos centros de equipamiento, y no atrincherarse en las encuestas y el beneficio de solo una parte de la población?

Bio tren Concepción

El Bio Tren es un gran hito de transporte urbano de la ciudad de Concepción (la tercera más importante del país) uniendo la gran conurbación, desde Talcahuano al Norte, Hualqui al Sur Oriente y Coronel al Sur Poniente, siendo muy relevante para la vida de los penquistas. No obstante, el Bio Tren genera un límite artificial que no permite la conectividad de la ciudad con el rio, mientras que el estado edifica las grandes obras públicas de la ciudad (el teatro regional, memorial 27/F y el parque Bicentenario de Concepción) en su borde . Desde la SECTRA se ha impulsado el soterramiento del ferrocarril en la parte centro de la ciudad, sin embargo es la empresa de ferrocarriles del estado (EFE) quien se opone a su desarrollo. Sigue siendo contradictorio que las instituciones del estado (SECTRA y EFE) y las inversiones públicas no logren un acuerdo en pro de la ciudadanía. Que lindo sería ver en el futuro un Concepción permeable con su principal atributo geográfico: el borde del rio.

Huechuraba

La comuna se ubica al norte del Area Metropolitana de Santiago (AMS) en una situación de aislamiento urbano por sus limites geográficos naturales y artificiales. Es una comuna bastante heterogénea, tanto por su población, con un espectro de grupos socioeconómicos amplio, como por los destinos que alberga, con sectores habitacionales, industriales y de servicios muy marcados, por lo que concentra una oferta de equipamientos amplia. En términos demográficos ha visto un gran crecimiento, donde en el periodo intercensal 2002 – 2017 tuvo un crecimiento de 33,21% (casi el doble que la RM). La industria inmobiliaria ha captado una oferta y evolucionado desde casas para segmentos ABC1 hacia edificios de departamentos para C2 y C3 con densidad equilibrada, lo que la hace un muy buen destino para familias jóvenes. En general la oferta inmobiliaria tiene valores de venta en el sector de Pedro Fontova de 50 a 60 UF/m2 dependiendo del tipo de producto.

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